LMNP 2026 : fin de l’amortissement déductible en vue ? Ce que change l’amendement voté en commission (et comment s’y préparer)

Un amendement au projet de loi de finances pour 2026 (PLF 2026), adopté en commission des finances, propose d’interdire la déduction des amortissements pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au régime réel. Seuls les loueurs en meublé professionnels (LMP) conserveraient l’amortissement. L’objectif affiché est de rééquilibrer la fiscalité en faveur de la location nue de longue durée.

Où on en est ? — À la date de publication, ce n’est pas encore la loi : après la commission, la mesure doit passer en séance publique à l’Assemblée, puis au Sénat (éventuellement CMP) avant promulgation dans la LF 2026. Calendrier compatible avec un vote d’ici fin décembre si tout s’enchaîne.

1) Ce que l’amendement changerait concrètement

Avant (LMNP au réel)

• Déduction des charges réelles (intérêts, assurance, entretien, frais, etc.).
• + Amortissements (murs hors terrain, mobilier, certains travaux) qui réduisent fortement l’assiette BIC — souvent jusqu’à la rendre quasi nulle.

Après (si la mesure est adoptée)

• Les charges réelles restent déductibles.
• Fin de la déduction des amortissements pour le LMNP : la base imposable augmente mécaniquement → impôt + prélèvements sociaux plus élevés.
• LMP : resterait autorisé à amortir (statut professionnel, autre régime social et fiscal).

2) Exemples chiffrés rapides

Exemple A – Studio meublé
Loyer annuel : 12 000 € ; charges réelles : 2 000 € ; amortissements : 6 000 €
Avant : base ≈ 12 000 – 2 000 – 6 000 = 4 000 €
Après : base ≈ 12 000 – 2 000 = 10 000 €

Exemple B – T2 meublé avec crédit
Loyer : 11 400 € ; charges réelles : 4 800 € (dont intérêts 3 200 €) ; amortissements : 4 000 €
Avant : base ≈ 11 400 – 4 800 – 4 000 = 2 600 €
Après : base ≈ 11 400 – 4 800 = 6 600 € (hausse atténuée si intérêts élevés, mais hausse quand même)

3) Ce qui a déjà changé avant 2026 (à ne pas confondre)

• Plus-value à la revente (déjà en vigueur depuis 2025) : les amortissements pratiqués en LMNP sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value (prix d’acquisition minoré des amortissements).
• Location de courte durée non classée (depuis 2025) : abattement du micro-BIC à 30 % et plafond abaissé à 15 000 €.
• DPE : interdiction de louer un logement classé G depuis 2025 (puis F en 2028, E en 2034).

4) Mesure “miroir” côté location nue

En parallèle, la commission a voté un amendement visant à porter l’abattement du micro-foncier de 30 % à 50 % (toujours sous plafond de recettes). Là encore, ce n’est pas définitif sans adoption de la loi de finances.

5) Qui serait le plus touché ?

• Les LMNP au réel avec gros amortissements (mobilier récent, travaux) ou peu de charges hors amortissements.
• Les meublés loués à l’année (étudiants, jeunes actifs, familles) : le texte vise le statut LMNP, pas seulement la courte durée.
• Les biens sans crédit ou faiblement endettés (peu d’intérêts pour “compenser”).

6) Alternatives & arbitrages possibles

• Rester en meublé au réel (sans amortissements) si vos charges réelles suffisent à contenir l’assiette ; ou passer au micro-BIC si éligible (selon seuils et type de meublé).
• Bascule en location nue : comparer nu (réel vs micro-foncier 50 % si adopté) selon votre loyer, encadrement local, DPE et vacance.
• Passage en LMP : récupère l’amortissement mais change de monde (inscription, régime social, fiscalité des plus-values…). À envisager uniquement après simulation complète.

7) Plan d’action en 5 étapes

1. Suivre l’actualité législative (Assemblée → Sénat → CMP → JO) et vérifier l’entrée en vigueur exacte.
2. Modéliser 2026 : LMNP réel (sans amortissements) vs micro-BIC vs location nue (réel / micro-foncier 50 % si adopté).
3. Optimiser le DPE (éviter le gel en F/G, sécuriser la décence), réduire la vacance et maîtriser charges récupérables.
4. Anticiper la sortie : si vous avez beaucoup amorti par le passé, la plus-value tiendra compte des amortissements (règle déjà en vigueur).
5. Documenter vos choix (tableaux comparatifs, hypothèses TMI/PS, encadrement, scénarios de loyer).

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FAQ

Est-ce déjà acté ?

Non. Un vote en commission n’est qu’une étape. Attendre le vote en séance, puis la navette et la promulgation.

En 2025, qu’est-ce qui avait déjà changé ?

La réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente est déjà en vigueur. L’amendement 2026 vise en plus la déductibilité annuelle au réel.

Est-ce que seuls les meublés touristiques sont concernés ?

Non. Le texte vise le LMNP au sens du code fiscal, donc y compris les meublés loués à l’année (hors statut LMP).

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