Impôt sur la fortune improductive : quel impact pour l’immobilier locatif ?
Nouveau projet d’impôt patrimonial : 1 % au-dessus de 1,3 M€ de patrimoine net taxable, avec abattement 1 M€ sur un bien. Biens loués inclus. Ce que cela change pour la trésorerie et la rentabilité.
Au 31 octobre 2025, l’Assemblée nationale a adopté en première lecture la transformation de l’IFI en « impôt sur la fortune improductive » (163 voix contre 150). Le texte n’est pas définitif : il doit encore franchir le Sénat puis une commission mixte paritaire dans le cadre du PLF 2026.
Ce qui change pour un bailleur
Le dispositif voté conserve un seuil d’entrée à 1,3 M€ de patrimoine net taxable, substitue au barème progressif un taux unique de 1 %, et introduit un abattement de 1 M€ sur un bien du foyer (le plus souvent la résidence principale). Surtout, les logements loués sont comptés dans l’assiette : l’exonération envisagée un temps a été retirée en séance.
Brut ou net ?
La base taxable reste la valeur nette : valeur vénale des actifs moins dettes associées (capital restant dû, etc.). Concrètement, se désendetter augmente mécaniquement la base si la valeur du parc reste stable.
Effet sur la rentabilité locative
L’impôt est patrimonial : il se calcule sur le stock (votre patrimoine net au-delà de 1,3 M€), quand votre activité locative génère un flux. Même avec une exploitation maîtrisée, 1 %/an ponctionne le résultat net agrégé.
Cas 1 – Actif isolé
Appartement évalué 400 k€ ; dette 240 k€ ⇒ 160 k€ de net.
Résultat locatif annuel après charges courantes : 12 k€.
Quote-part d’impôt (si le foyer dépasse le seuil) : 1 % × 160 k€ = 1 600 €.
Le résultat tombe à 10,4 k€ ; le rendement sur valeur passe d’environ 3,0 % à 2,6 %.
Cas 2 – Parc désendetté
Patrimoine net total : 2,0 M€ ⇒ part au-dessus du seuil : 700 k€.
Impôt = 7 000 €/an. Avec 30 k€ de résultat locatif agrégé, plus de deux mois de résultat disparaissent.
Ces ordres de grandeur illustrent un effet ciseau connu : hausse des coûts fixes (taxe foncière, travaux énergétiques, copropriété) + loyers encadrés + nouvel impôt sur le net = rendement compressé et besoin de trésorerie pour l’échéance annuelle.
Points d’attention opérationnels
Seuil et abattement
Vérifiez si votre patrimoine net dépasse 1,3 M€ et quel bien optimiser avec l’abattement de 1 M€ (souvent la résidence principale).
Provisionnement
Anticipez un appel de 1 % sur la part nette taxable. Pour un parc avec faible vacance et charges stables, une provision mensuelle lisse l’impact sur la trésorerie.
Structure de financement
Le passage au taux unique modifie les arbitrages : un désendettement rapide accroît la base, tandis que la valeur vénale reste le déterminant principal. Simulez plusieurs trajectoires de LTV avant d’arbitrer cessions, travaux ou refinancements.
Ce qui peut encore évoluer
Le texte doit passer au Sénat puis en commission mixte paritaire avant d’éventuellement figurer dans la loi de finances 2026. Les lignes directrices actées en première lecture — 1 % flat, seuil 1,3 M€ net, abattement 1 M€ sur un bien, biens loués inclus — restent toutefois la base de travail à ce stade.
En résumé
Pour les bailleurs, l’« impôt sur la fortune improductive » introduit une ponction annuelle de 1 % sur la partie nette du patrimoine dépassant 1,3 M€, y compris les logements loués. L’effet attendu : une baisse mécanique du rendement net et un besoin de provisionner l’échéance, surtout pour les parcs déjà contraints par les charges et l’encadrement des loyers.